Откуда на рынок жилья в Минске может прилететь «черный лебедь»? Рассказал эксперт

11 августа 2025 в 1754907000
Мария Птушка / «Зеркало»

В последнее время все чаще можно услышать разговоры о том, что тот «праздник жизни», который мы наблюдали на рынке недвижимости в Минске, судя по всему, подходит к завершению. Речь в первую очередь о непрекращающемся повышении цен и непривычно высоком качестве сделок в прошлом году. Но чтобы понять, откуда на рынок жилья может прилететь «черный лебедь» в виде обвала, уже понятно, на какие вещи нужно обращать внимание и за какими новостями следить в первую очередь. Чего ждать дальше, для блога «Куфар Недвижимость» проанализировал эксперт рынка недвижимости Николай Тукин. Спойлер: эксперт видит несколько факторов, которые могут повлиять на рынок недвижимости в Минске.

Первый момент - это кредиты

По последним данным, каждая четвертая сделка в стране проходит с поддержкой банков (в 2024 году - каждая третья). Сегодняшние проценты по ипотеке находятся на грани доступности. И если бы не недавнее снижение ставок от «Беларусбанка», покупателям было бы значительно сложнее. Уже не раз обсуждалось, что если ставки по ипотеке превышают 18%, то кредиты де-факто становятся недоступны большинству покупателей. Недавнее повышение ставки рефинансирования Нацбанком - тревожный сигнал для всех, кто планирует брать кредит.

Если представить, что ставки по ипотеке вырастут до 20%, рынок автоматически потеряет около 15% сделок.

Второй по значимости фактор - это курс доллара, который продолжает слабеть относительно рубля

Никто не мог этого предсказать, но уже несколько месяцев мы наблюдаем, как национальная валюта укрепляется по отношению к доллару. Это укрепляет веру беларусов в стабильность экономики и позволяет брать кредиты на более выгодных условиях. Хотя сегодня мы видим: только в мировой экономике происходят изменения - и курс начинает сразу реагировать.

Текущий курс доллара как бы нивелировал рост ставок, дав возможность в пересчете на валюту брать ипотеку на бóльшую сумму - особенно это важно для вторичного рынка.

Главная угроза стабильности курса исходит от растущей инфляции: по итогам прошлого месяца она составила уже 7,3%, а также - от новостей из страны-соседки. Фактически курс беларусского рубля теперь привязан к устойчивости российского.

Если курс доллара вырастет до 3,5−4 рублей, рынок может потерять до 10% сделок.

Третий по значимости фактор - это общая устойчивость экономики

На нее сейчас давит множество факторов: от санкций до перекосов на мировых торговых рынках. Учитывая нашу определенную зависимость от экономики соседней страны и мировых сырьевых рынков, можно говорить о том, что Беларусь находится в уязвимом положении, которое сложно улучшить на практике.

И если на кредитный фактор экономика еще как-то может повлиять, то на курс валюты и цены на нефть - практически нет. Тут можно только пытаться смягчить последствия.

И вот в этом водовороте событий наш рынок недвижимости умудряется демонстрировать чудеса стабильности, чем, безусловно, удивляет всех его участников.

В буквальном смысле можно сравнить наш рынок жилья с лодкой в море, на котором начинается уже достаточно серьезный шторм, и прогноз пока только на ухудшение погоды.

Варианты развития негативных сценариев

Заметное изменение любого из трех перечисленных факторов может замедлить рынок недвижимости, снизив количество сделок в моменте - минимум на 10%. А по прошествии 4−6 месяцев - привести к снижению стоимости квадратного метра на 5−10%.

Если совпадут два из трех факторов, рынок легко может потерять 15−20% сделок, а снижение цен в течение года достигнет минимум 15%.

Сценарий, при котором в течение короткого времени ухудшатся все три фактора, может спровоцировать трудно предсказуемые последствия - вплоть до полноценного обвала рынка.

В самом уязвимом положении в таком случае окажутся застройщики, абсолютное большинство которых полностью зависит от платежеспособности дольщиков.

Важно понимать, что процент кредитных сделок на первичном рынке всегда выше, чем на вторичном. В том же 2024 году более 50% покупателей новостроек использовали ипотеку. Если кредиты станут недоступны, большинство потенциальных покупателей новостроек окажется неплатежеспособным. А собственных средств на строительство у основной массы девелоперов попросту нет - за исключением буквально пары компаний.

Будут ли банки в таком случае спасать застройщиков дополнительными кредитными линиями? На сегодня этот вопрос остается открытым.